根据《大健康产业蓝皮书：中国大健康产业发展报告》预测显示，2030年、2040年和2050年我国60岁及以上老年人口数量将分别达到3.71亿人、4.37亿人和4.83亿人，80岁及以上老年人口数量将分别达到0.43亿人、0.67亿人和1.08亿人^[1]。随着老年人口的占比不断攀升，老年人的养老问题就成了全社会必须要面临的严峻问题。由于老年人身体活动能力变弱，大部分时光需要在居所度过。所以居所的适老性、安全性、便利性、舒适性等成了影响老年人生活质量的重要因素。因此，专门针对老年人住所问题的养老地产日益受到社会各方的广泛关注。养老地产是指以城市养老社会机构或房地产开发商提供的养老住宅为载体，在为老年人提供适老化居住环境的同时，也提供生活照料、医疗护理、精神慰藉等服务^[2]。养老地产和普通地产相比，更突出养老功能。因此，其房屋和配套设施更多考虑老年人使用的安全性和便利性；在公共服务设施方面更加注重老年人的保健和享老需求；在物业服务上更需提供完善的养老服务体系。

近些年随着国家政策的支持和地方政府的推波助澜，养老地产市场受到资金的大力追捧。以万科、恒大、保利等为代表的房地产企业，以泰康、平安、合众等为代表的保险企业，以中信、首开、首钢等为代表的国有企业纷纷涉足养老地产，市场呈现出百花争艳之势^[3]。但是，随着越来越多养老地产项目的建成运营，市场给了投资者重重一击。养老地产项目赚钱难，成了市场一大痛点。养老地产大面积亏损的局面如不能得到扭转，终将磨灭资本进入养老地产市场的热情，不利于养老地产的持续健康发展。

因此，直面养老地产盈利问题，探究问题产生的原因，并最终探索解决问题的途径，将有助于政府、参与养老地产的企业合力找到解决养老地产持续长久发展的对策，以求能不断发展壮大我国的养老地产行业，为满足老年人口多样化的住房需求提供基础。

一.   我国养老地产面临的盈利困境

一   养老地产项目大面积亏损

房地产行业因为盈利预期稳定，一直都是资金的宠儿。从2000—2019年这20年里全国房地产企业综合盈利情况来看，全国房地产企业总体在这20年里所有年份均处于盈利状态，并且各年均保持了8%以上的投资回报率^①。而我国养老地产项目目前处于普遍亏损状态，但由于我国尚没有对整个养老地产权威的，全面的统计数据，无法用更具体的数据来对比说明养老地产与房地产企业整体盈利的差距。但从养老地产的先驱企业万科身上就可管中窥豹，看出其他养老地产项目的盈利情况。

从表1可以看出，2014—2020年这7年里万科企业净利润年年高奏凯歌，并且投资回报率各年均保持了10%以上的高水平。但与之形成鲜明对比的是，从2014年末万科推出的随园嘉树公寓养老地产项目开始到2020年为止，万科7年间共建设了101个养老地产项目，到目前为止还没一个项目真正实现盈利，直接拖累了万科企业的盈利数据。遗憾的是，由于万科企业没有向社会发布各养老地产项目的具体财务运行数据，养老地产项目对万科企业利润产生的负贡献率值无法进行详细核算。资金实力雄厚，开发运营经验丰富的地产龙头万科的养老地产项目盈利情况尚且如此，其他养老地产项目能实现盈利的更是凤毛麟角。

表  1  万科企业2014—2020年财务数据表

年份	净利润（元）	投资回报率（%）	养老地产项目对企业 净利润的贡献率
2014	15 745 454 145.00	10.77	负值
2015	18 119 406 249.00	13.11	负值
2016	21 022 606 257.00	11.43	负值
2017	28 051 814 882.00	11.46	负值
2018	33 772 651 679.00	12.17	负值
2019	38 872 086 881.00	11.67	负值
2020	41 515 544 941.00	10.92	负值
数据来源：RESSET数据库企业财务指标整理

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二   养老地产项目盈利周期长

房地产行业基准投资回收期一般为3年^[4]。而国内第一家养老社区公司亲和源运营13年后才实现首次盈利。行业翘楚，首批进入养老地产的保险行业龙头泰康集团的财务运行情况也显示，一个好的养老地产项目真正实现盈利需要至少8年的时间，而绝大部分养老地产项目，均需至少10年才有可能盈利^[5]。

二.   养老地产盈利难的成因

一   政策制度不完善

虽然近年来我国养老地产的相关政策不断建立健全，但是民政部门始终处于主导地位，房地产公司想要与政府部门达成合作就需要明确的政策，没有明确的政策，开发商在对养老地产投资时始终瞻前顾后，无法长远规划，导致很多短期行为，不利于行业的健康发展。在市场准入方面由于政府准入制度的缺失，使得进入市场的开发商和配套服务经营商鱼龙混杂，导致房屋质量和配套服务质量良莠不齐。在土地使用政策方面，目前我国对养老地产建设土地使用没有明确的供给政策。大部分养老地产用地也需通过招拍挂的方式取得，缺乏有力的优惠保障措施，使养老地产土地成本居高不下。金融政策方面，我国缺乏完善的针对养老地产建设信贷优惠政策及其他相关融资政策。同时，针对个人购买养老地产而言，目前也缺少对老年人购买养老地产的信贷支持政策。监督政策和服务规范方面，我国尚未建立标准的管理体系，对养老地产所提供的养老配套服务，缺乏统一的服务和收费标准以及完善的评估制度，行业监管不力。

二   地价或租金高

养老地产用地及用房不足一直是困扰我国养老地产持续发展的最重要制约因素。这些年随着我国房地产高歌猛进发展，全国各地的地价和房价相对普通老百姓收入而言都是高高在上的。如果养老地产的用地全部通过公开市场进行招拍挂取得，养老地产高昂的用地成本和养老地产相对微薄的收益之间的矛盾将会更加突出，导致养老地产项目盈利前景悲观，不利于行业的持续健康发展。城市养老院租金高也是阻碍养老院发展的一大难题，这些年老年人的养老金收入水平提高缓慢，但养老院的房屋租金飞涨，养老院用工成本不断上升，导致养老院的经营成本高，对有财政补贴的公立养老院尚可通过补贴维持运营，但对不能享受财政补贴的民营养老院而言，只能内部消化成本压力或提高养老价格，但老年人本就是对价格最敏感的人群，养老院价格提高会损失很多客户。内部消化成本，只能产生低质服务。频发的养老院虐老、伤老事件值得我们警惕。

三   融资难度大、融资成本高

首先，通过银行借款一直是房地产企业最重要的直接融资途径。银行贷款对于养老地产项目的审批相比于其他商业地产项目更加谨慎，条件也更为严格，这使得养老地产的融资难度和成本远高于普通商业地产。近年受国家宏观调控政策的影响，房地产开发企业贷款难度加大，对开发养老地产项目而言更是雪上加霜。其次，通过发行股票、债券及民间资本融资虽然亦可作为养老地产的融资选择，但由于我国资本市场尚不成熟，这些融资方式对需要大量、持续、稳定且成本较低资金流的养老地产项目而言，无疑望梅止渴。股票市场和债权市场融资门槛高，缺乏稳定性，无法为养老地产融资提供长期持续的资金流；我国民间资本的发展虽已具备一定的规模，但是其平均融资成本远远高于银行长期借款，较高的融资成本并不适合养老地产的运营模式。

四   养老住宅产品不丰富

我国目前养老地产按功能进行划分主要分为养老院、老年公寓和养老社区^[6]。它们各自的功能及经营模式如表2所示。

表  2  按功能划分养老地产种类

种类	功能及经营模式
养老院	1.专门的养老院或护养院，由专业的养老机构负责运营，不属于房地产开发项目 2.大部分经营模式为公办民营，采取出租和会员制形式
老年公寓	1.按照适于老年人居住的要求来设计和建造，专门供老人集中居住，由社会投资按照市场化设计运作的商品住宅 2.采用居家养老和社区养老服务相结合的模式
养老社区	以老年人为主的住宅小区，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护理阶段全过程的养老服务
资料来源：前瞻网.经济学人

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很多养老院、老年公寓和部分以养老地产为卖点，实际和普通住宅并无二致的养老社区，只是为老年人提供了一个相对集中的住所，并没有根据老年人的不同身体状态，提供差异化的设施和服务。相对而言，养老社区在满足老年人的差异化需求方面做得较好。目前部分高收入老人可以通过购买或租赁高端养老社区房产解决养老问题，低收入老人可以通过政府补贴的公立养老院养老，而人数最多的中间层收入的老人的养老问题空心化。环境较好、设施齐全、配套服务较好的养老院和老年公寓及大部分房地产公司开发的养老社区项目对有实际需求的普通收入老人来说价格过于高昂，不能转化为有效需求，导致房产租售率低，使得养老地产经营商回收投资困难；过高的空置率又导致优质的配套服务提供商无法收回成本。最终形成租售率低，优质的配套服务跟不上，养老地产口碑差，租售率更低这一恶性循环，养老地产项目盈利变得遥遥无期。

养老地产存在问题的解决需要政府、房地产企业、配套服务运营商及其他养老地产参与方凝聚合力，相互协作，共同来解决。

三.   国外成熟养老地产市场的经验借鉴

综合我国目前养老地产的发展状况、我国的文化、养老观念及国外成熟养老地产市场的发展历程，国外成熟养老地产有两个重要的经验可供我国养老地产现阶段借鉴。

一   政府的大力支持

美国制定了一系列的老年人住宅法律、法规及管理措施为养老地产的发展提供政策制度基础及政府对养老地产经营财政补贴的依据；同时，美国政府推出的养老金计划及养老基金市场为养老地产的发展创建了巨大的资金池。新加坡政府提供各种优惠政策，鼓励民众购买适合几代人同住的，既能保证老年人有独立空间又能方便年轻人照顾老人的组屋；同时，新加坡政府对养老设施的建设提供90%的资金，对各项养老服务的运作成本提供一定的津贴，实行“双倍退税”鼓励政策^[7]。美国和新加坡政府的支持政策，保证了养老地产建设的资金来源充足稳定，也有效降低了养老地产的经营成本，提高了养老地产的盈利能力，提振了资本投资养老地产的信心。

二   丰富的产品体系

日本为老年人提供了主要4种类型12种老年住宅产品，这12种住宅产品在支付方式、服务内容及服务形式上不同。具体情况如表3所示。

表  3  日本老年住宅分类情况表

养老地产类型	权利属性	资金来源	具体产品	特点
投资型住宅	产权	民间资本	投资型住宅	地理位置优越、配套设施齐全
租赁型住宅	居住权	民间资本	老年人可以租住的公寓	不提供护理、照看等服务
			银色住房	提供日常生活支援服务
			服务型老年人住宅	提供一定的日常护理服务及部分人性化服务
			高端银色公寓	居住环境和室内设施豪华、提供多种贴心服务
居住设施	中长期使用权	公共财政	收费养老院	根据服务项目不同，有不同的收费标准
			低价养老院	价格比较低廉，不需要支付一次性入住金
			失智老人之家	老年痴呆症患者在专业护理人员的帮助下， 互相扶持、独立生活
			养护型养老院	面向极其贫困的老年人，对老年人进行一系列生活训练， 以便使他们回归社会
护理保险设施	短期使用权	公共财政	特别养护老人院	主要服务对象为身体上、精神上存在明显障碍的老年人
			老人保健设施	为需要医疗护理的老年人提供护理服务、医疗服务、复健指导等，目的是使他们能尽快回家疗养
			护理疗养型医疗设施	为需要疗养的老人和老年痴呆患者提供医疗服务
资料来源：国外养老产业投融资模式案例汇编

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在美国，已经形成了较为全面的养老居住建筑和服务设施类型，全面覆盖身体状况从健康到虚弱，生活自理程度从独立居家生活到需要辅助生活的各阶段老年人，具体包括如独立型老年住宅、老年公寓、连续照料退休社区、老年社区（长者社区）、老年日托中心、护理院、老年痴呆病院、临终关怀、暂缓照料等^[8]。

老年住宅和设施的细分，满足了各类老年人的需求，提高了老年住宅的入住率和各种设施的使用率。同时，养老住宅产品细分也有助于精准核算各类住宅和设施的使用成本，便于进行养老住宅合理定价，提高养老地产的盈利能力。

四.   提高养老地产盈利能力的对策

根据我国养老地产发展的问题及国外成熟市场的发展经验，提升我国养老地产的盈利能力，可以从五个方面入手。

一   完善政策制度

完善的政策制度会给养老地产提供清晰的发展方向、基本的行为准则、有力的行动支持、强大的监督体系，为其可持续发展保驾护航。

在市场准入方面，政府应该建立更加完善且严格的投资商准入制度、开发商准入制度和配套服务经营者准入制度，对所有加入养老地产项目的房地产开发主体进行资格和条件审核，使得养老地产行业的发展能够有较好的竞争环境。

在优惠政策方面，考虑到养老地产的盈利性与福利性双重性质，养老地产不可能和普通商业地产采用同等管理政策。政府在土地使用、项目建设、房屋租售和使用等环节应给予一定的价格和税收优惠。同时，简化养老地产部分审批手续，吸引更多的地产商和经营服务商进入养老地产领域，促进养老地产行业的可持续发展。

在监督约束机制方面，政府应该出台更严厉的约束措施，确保各项优惠措施能真正用在养老地产上。坚决杜绝将商业地产包装成养老地产项目骗取各项优惠，获取高额利润现象的发生。因为养老地产的特殊性质，对一系列的配套设施和服务都有着很高的要求，政府也须有一整套的监督措施对养老地产商提供的配套设施是否完善，配套服务商提供的服务是否优质进行管理控制。

为给养老地产市场的发展营造良好环境，政府应当加快标准建设。政府可联合相关专家和企业，深入开展试点服务，落实养老地产设施与服务标准体系制定工作，以规范企业行为，加强市场监管。同时，为树立良好市场秩序，政府应推动行业信用信息共享平台建设，建立健全企业信息和产品信息数据库，便于各方面联动、全方位监督，促进养老地产业高水平发展。

二   加大养老地产土地及房屋供应

首先，政府各级层面应积极探索土地供给模式，盘活闲置土地资源，增加养老地产政策性用地的供给，在城市整体规划中，留置一定比例的土地用于建设养老机构^[9]。同时，政府应加大土地使用监管力度，坚决杜绝以养老地产为名低价拿地，建商品房高价卖出的投机行为。其次，政府在土地出让过程中，或者指令性要求在商品房建设中必须配套建设一定比例的养老地产，或者对有涉及养老项目的，地价可以采取更为灵活的支付方式，无需一次性交清地价款，可以根据一般养老项目的平均8~10年的资金回收期这一特点，对地价款实行分期付款制，在8~10年内分年缴纳地价款，减轻地产商的土地使用压力。再次，政府给予养老项目房屋租金补贴或者根据项目特点，实事求是，建立长期支持养老项目持续运营的机制，比如允许利用依托场所和既有建筑，进行一定比例的商业运营项目，弥补养老项目的亏损^[10] 。最后，政府应尽快建立将既有建筑改成养老机构的标准，鼓励企业及个人将闲置房屋资产改建成养老机构，提高养老机构的房屋供给；切实降低养老地产的土地及房屋成本压力。

三   创新融资模式

目前及未来一段时间内，银行贷款仍会是养老地产项目融资的最主要渠道，但养老地产存在资金投入量大而回收期长、经营风险高等特征，仅靠银行贷款的单一渠道无法满足其融资需求。故这就亟需拓展多元化的融资渠道，解决养老地产发展的资金短缺和资金成本高问题。政府应大刀阔斧引导商业保险、社会保险资金，广泛吸收海外信托基金进入养老地产市场。同时，拓宽民间资本进入养老地产市场的通道。截止2021年第一季度，我国城乡居民储蓄存款额为100.53万亿，相当于我国2020年的GDP总量，按照14亿人口计，人均存款约7.18万元^②。这些银行储蓄存款构成了大部分的闲置民间资本，为养老地产市场提供了巨大的资金池。PPP及REITs两种融资模式自身的基因又和养老地产资金使用特点契合度极高，使它们成为民间资本进入养老地产市场的优选方式。

1.　通过PPP模式融资

PPP（Public-Private Partnership），即“政府和社会资本合作”，是指政府通过购买服务、股权合作、特许经营等方式，与私人部门在公共服务领域协商达成的一种风险共担、利益共享合作伙伴关系^[11]。由于PPP模式的公私合营性质，一定程度上保障了进入资本的安全性和稳定盈利性，对求稳的民间投资资本而言，有巨大的吸引力。政府应认真分析这些资本的逐利诉求，设计符合其投资需求的PPP模式养老地产产品，充分引导资金进入养老地产领域，为养老地产发展夯实成本相对较低且持续稳定的资金基础；同时，PPP模式的公私合作方式与养老地产的福利性与盈利性双重性质完全相符。因此，这既可通过政府的参与保证养老地产的福利性，又可通过各专业的私人部门广泛参与提高养老地产的资金使用效率保证养老地产的盈利性。

2.　通过REITs模式融资

REITs（Real Estates Investment Trusts）模式即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金^[12]。这种模式将流动性差的房地产转化为流动性好的资产，有助于提高房地产资金的流动性^[13]。在养老地产中使用REITs模式融资的本质是将原本只有大资金才能参与的养老地产大额投资切割成普通投资者也能参与的小块投资后吸引更多的投资者加入，形成一个利润共享、风险共担的共同体。通过REITs可以使养老地产前期投资者能快速收回投资，从而改善资金结构，加速新项目的投资建设，在全社会形成良好的养老地产项目的资金运行系统。因此，REITs模式既促进了养老地产的资金流动又改变了养老地产的盈利模式。

四   多样化供给

首先，不同身体状态、不同收入水平和不同文化素养的老人对于养老的需求是不同的。因此，养老地产在项目设计、租售方式、配套服务等方面应充分考虑需求的多样性，使老年消费者能够各取其需。对目前市场缺口最大的中档养老地产产品，开发商应该重视市场研究，细化需求差异，开发出中等收入老年人口有能力负担，又能满足基本需求的产品。其次，由于养老地产产品，具有公共福利性，企业应在其社会价值与商业价值之中寻求平衡。企业应跳脱出普通地产产品的开发思维，根植产品“去地产化”理念，优化适老设计，升级养老设施，打造全面专业的养老服务体系。且伴随中青年群体收入提高以及养老观念的转变，企业可拓宽思路，探索开发投资类养老产品，挖掘不同年龄群体的消费潜力。最后，国家财政应加大对民营养老院的补贴力度，在其成长阶段扶助他们成长。同时，国家应加强对民营养老院的监管力度，促使其改善服务水平，提高服务质量，提升老百姓对民营养老院的信任度，加大老百姓入住民营养老院的意愿；最终提高养老地产的租售率，改善养老地产盈利水平，为养老地产持续发展创造健康的市场环境。

五   提高养老地产运营水平

养老地产参与企业还应通过加强自身建设来提高盈利能力。如：通过对养老地产项目精准定位，提高服务水平，打造养老地产品牌等方式提高养老地产的运营水平，改善养老地产盈利状况。

首先，精准项目定位。目前很多开发商或者急功近利，炒概念，炒景点，华而不实；或者盲目照搬成功案例，邯郸学步，产品不伦不类；或者盲目追求高大上；凡此种种，这致使开发出的养老地产项目完全背离老年人需求，市场接受度低。养老地产开发商应该认真研究老年人的住房及配套设施和服务需求，同时，综合分析项目所属地段周围及目标客户人群的收入水平等，从设计、建造、装修、运营、产品定价等各环节充分考虑客户的需求，开发出能被市场认可，又适合目标群体购买能力的产品来。提高养老地产的租售率，改善盈利水平。

其次，提高服务水平。国外养老地产企业盈利主要来自服务^[14]。目前国内大多养老地产重资产，轻服务。养老地产行业一直存在一个认识误区，这就是高端养老地产等于“地段高端+硬件高端+配套服务高端”。实际上养老地产的高端并不仅体现在硬件的高端上，更多体现在服务细节的高端上。提高护理水平、加强配套服务能力，注重对社区老人的人文关怀是提高服务能力的主要途径。在延伸服务方面，卫生保健、餐饮服务、高端体检、家政服务、旅游度假、住院陪同等都可以为养老地产企业拓宽盈利渠道。

最后，打造品牌信誉度。优质的品牌信誉度可极大程度上吸引潜在客群，提高社区入住率，这一方面有利于促进资金回流，另一方面促进企业深度探索，为社区中老年人提供更为优质的服务，从而形成良性循环，实现企业与老年人的双赢^[15]。品牌的信誉度是养老地产企业及配套服务运营商可持续发展的重中之重。因此，在养老地产的开发运营中，在保证硬件设施优质化的基础之上，开发主体及配套服务运营商更应重视软性的服务环节，打造优质的口碑与品牌信誉度，提高盈利能力。

五.   结语

尽管，最近几年我国养老地产发展迅速，但发展得还不够成熟，并未形成完整的形态，尚未摸索出一套有效的盈利模式。无论是投资主体的多样性以及运营管理的规范性，还是商品化程度都与国际上成熟的养老地产有很大差距。我们要积极学习借鉴国外的成功经验，拓宽多元化的融资渠道，丰富和创新经营模式，完善投资、开发、服务产业链。加强养老地产各行业参与者之间的交流与合作，整合各自的优势资源，最大程度地提高行业整体效益。同时，我们要积极培养养老地产配套服务经营管理人才，不断提高服务意识，拓展服务范围，挖掘服务潜能，提升服务能力，全方位、多角度提高养老地产的盈利能力，推进养老地产行业高质量发展。